林采宜:REITs落地是商业地产未来的生机

无论是直接或是间接,新冠疫情对商业地产的发展都带来了深远的影响,生活方式与工作方式的改变、企业前景的不明朗,正带来商办空置率的逐渐上升与租金价格的趋势性下降。

以一个未曾从事过地产行业的经济学家身份,中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜在2020IF·商业地产年会上,通过客观的数据分析及政策导向,与众多商业地产大咖一同探讨未来商业地产发展的潜能与生机。

以下为林采宜部分演讲实录:

实际上我没有做过地产,观察地产就是以外行的眼光来看待这样一种现象,商业地产跟什么有关?跟人的生活方式有关,而商办写字楼,跟人的工作方式有关,人类的生活方式和工作方式的改变,会对商业地产的需求产生一个非常重大的影响。

虽然说改变是日积月累的,但是有时候会突然来一个很巨大的变故,使这种改变在瞬间呈现,在2019年底到2020年初,我们有一个很小很小的生物,叫“新冠病毒”,这个病毒用它小小的身躯改变了人类的生活方式和工作方式。

比较显著的是什么?居家隔离,这件事让大家发现,很多时候我们的聚集是不必要的,很多会议是可以在线上开的,线下商务会议减少了很多,线上各种的会议室增加了很多,这种情况下大家发现,原来会议是这样开的,又省时又省力。

同时很多机构裁员,大量中小企业,从轮流上班居家办公,到最小配置办公人员、大部分人居家办公,终于发现很多的人不需要上班,甚至很多人是不需要的。我们的工作方式改变了,更多线上工作其实在效率上并没有太大的区别,线上会议效果跟线下差别也不大。

其实商业地产的供求关系的改变并不是起始于这场疫情,从2017年开始,随着国内房地产调控的政策的推出,我们就可以看到北京、上海、深圳、广州空置率都在上升,这个空置率的上升意味着什么?用经济学的话说就是供过于求。

为什么?跟政府的政策有关系,商业地产带来的税收远远大于住宅,所以说无论是哪个城市,所有的政府都鼓励你去来建设商业地产,在2020年上半年的时候,北京、上海、深圳、广州的空置率分别达到了14、17、16、7,也就是说除了广州以外其他的都是2位数。这样的空置率意味着供大于求,其结果必然是价格的压力。

沈阳,苏州,重庆,西安,武汉,天津,长沙,珠海等10个城市空置率达到30%以上,在这样的环境下,我取了18个城市,几乎没有任何一个城市的租金趋势不是往下走的,只有两个城市空置率是下降的,一个是天津,一个是重庆。

你要管理商办物业,你要面对的就是18个一线二线城市租金收益率一律下行,无一例外,所以接下来商业地产要调整一下思路。

现在有个很热的话题,就是REITs,这个月央行刚刚推出一个公募基金的REITs,大家知道REITs是不动产信托,这会不会对商业地产带来一股春风,给这个行业带来新的转机呢?

我们先看看海外,作为房地产市场组合的主要工具,海外REITs投资收益率始终比无风险资产高出2%左右。

REITs的基金收入成分里面有一部分是权益收入,有一部分是管理收入,还有一部分是租金收入,所以REITs的收益率比房屋纯粹的租金高一点。

在最近5年,从房地产租金收益的特点来看,中国的租金收益率比海外要低很多很多,海外一线城市的租金收益率平均水平是3.5%-5%,国内一线城市租金收益率我做过一些估算,基本上是2%以下,在更大一些的范围内,中国一二线明星城市的租金收益率是1.5%-2.5%,比无风险收益率还低。

这个是住宅这一块,那么商业地产这一块,各地的差距非常大,但目前有一个共同的趋势,就是下跌。

在这样的环境下面,我们怎么看这个商业地产的投资呢?中国的商业REITs,未来前景怎么样?

最近推出了一个基础设施类的REITs,为什么是基础设施?因为中国政府在改革开放40年最大的成就就体现在基础设施的改进,修路架桥,现在修互联网高速公路、互联网数据中心,这都是新型的基础建设,新基建,但是商业地产是不是也能受益?我觉得这个里面就有两个因素。

一个就是税收,海外REITs能够在市场上与其他的投资品相比较有竞争力,很重要的因素就是免税,在税收上面是有优惠的,这种税收优惠使投资收益率相对来说会高一些,美国过去3年基础建设的REITs收益率非常高,达到2位数,为什么?底层资产全投了互联网,这就是IT产业的蓬勃发展给他带来的迅速增长的收益。

但是在国内目前我们做的固定资产投资、产品这一块还没有公司型的,因为没有公司型的,这个基金就没有后续不断融资的便利,在运作上受到很多的制衡,公司型的半股半债,权益类收益相当于股票收益,还有一块就是租金或者是其他的投资收益,而我们现在是完全契约型的,很难带来高收益和可持续的增长。

所以目前来说,我们中国的商业地产能不能在REITs这个春风下迎来新的生机?一个是税收政策有没有可能出台优惠的税收政策;第二是公司型REITs在法律地位上能不能建立;第三个有没有养老金、保险基金等长期基金进来,长期基金会不会进入这些投资领域?又要取决于他在税收递延方面的各种政策。

因此,中国商业地产REITs能不能落地,主要取决于后续的政策环境和法律环境。