“三条红线”下 中型房企还有机会“逆袭”吗?

过去20多年来,大量房地产企业借助时代红利,取得了规模、利润和商业模式的长足发展。但一个行业共识在于,自2013年迈过供需平衡点之后,房地产市场从“黄金时代”进入“白银时代”,市场竞争白热化,“阶层”也在趋于固化。

2020年年中,“三条红线”政策出台,借助高负债进行高增长的模式难以为继。这也意味着,小型房企、区域性房企“逆袭”的机会正变得渺茫。

回顾过去的发展,尽管时代红利滚滚,但由于调控不期而至,市场不时出现周期性震荡,加之金融危机、新冠疫情等“黑天鹅”事件偶尔发生,房企从小到大、从弱到强的过程,其实并不平坦。

4月12日,蓝光发展发布2020年年度报告,去年蓝光发展房地产业务实现销售金额1035.36亿元,实现销售面积1205.07万平方米,连续两年保持在千亿规模。

作为一家起家于四川的中型房企,蓝光并未真正享受到早期的市场化和资本红利,公司在2008年启动全国化进程,直到2015年才借壳登陆资本市场,在节奏上明显慢于粤系、闽系、渝系等房企。但蓝光仍然抓住机会快速发展,并在2019年迈入千亿阵营。

因搭上了房地产红利的“末班车”,蓝光的发展被视为区域型房企崛起的典范。但对于公司而言,规模增长后的调整并未结束。按照“三条红线”的标准,截至去年年末,蓝光已降至“黄档”。能否在强监管时代中继续脱颖而出,将是公司的下一个课题。

走出四川

蓝光成立于上世纪90年代,最初的布局区域仅限于成都及其周边地区。2008年,蓝光重庆“十里蓝山”开盘售罄,自此开启全国化拓展之路。

但全国化之初,蓝光的拓展速度并不快。2012年,蓝光先后进入青岛、无锡、长沙、武汉、苏州、无锡、西安等重点城市,全国化进程提速。

2015年,蓝光确立“东进南下”战略,2018年又升级至“1+3+N”战略(1是大本营成都,3是三个重点区域:长三角、京津冀、大湾区,N是省会城市)。自此,蓝光的全国化版图正式形成,华东和华中区域,是蓝光布局的重点。

2019年,蓝光启用上海总部,形成“上海+成都”双总部发展格局,公司的重心逐步向华东区域转移。同时,华南、华北区域近年来的销售贡献度有扩大趋势,全国化布局带动销售份额的区域均衡化。

全国化布局的提速,被认为是蓝光发展过程中的重要节点。对于区域型房企来说,要想真正做大规模,全国化进程是必经阶段。开启全国化,不仅能扩展项目规模,还可避免因区域布局单一而带来的市场风险。

四川是房地产市场化进程较早的区域,一批大型房企很早就在成都等重点城市进行布局。对于本地房企来说,激烈的竞争虽然能促使企业提高管理能力和产品力,但也在某种程度上制约了规模发展。因此,四川并不像广东、福建、重庆等地一样,能诞生出一批规模较大的本地房企,只有实施全国化战略,才能真正做大做强。

对于从中西部地区起家的蓝光而言,这一调整还有另一重意义。

由于商品房单价偏低,中西部地区的房企往往面临一种窘境:操盘面积大、数量多,但销售额排名不高,与公司的销售面积不匹配。根据易居克而瑞的统计,在全国化进程加速前的2011年,蓝光的销售面积为87万平方米,排名第40,但销售金额却在50名开外。

如今,华东和华中逐渐成为蓝光业绩贡献最大的区域,去年两个区域分别完成销售298亿元和218亿元,占比分别为29%和21%。成都、滇渝区域的业绩贡献率有所下降。

由于在高能级区域布局增加,蓝光发展的规模快速增长,排名也不断攀升。2019年,蓝光实现销售金额1015.37亿元,2020年微增至1035.36亿元,稳居全国房企40强。

资本的力量

蓝光发展过程中的另一个重要节点在于登陆资本市场。2015年,蓝光借壳迪康药业在A股上市,为时7年的上市之路终于宣告完成。同年,公司旗下的物管公司蓝光嘉宝登陆新三板。由此,蓝光终于完成主营业务在资本市场的布局。

蓝光的上市之路颇为坎坷。2008年,蓝光就通过二级市场买入,成为迪康药业的第一大股东。但当年,为配合房地产调控政策,监管层对房地产企业并购重组的政策进行调整,门槛有所提高,加之汶川地震后资本市场对四川房企并不看好,蓝光的增持计划被迫搁置。

2013年,随着政策放开,蓝光重启上市计划,通过一系列的操作,最终在2015年完成上市,成为第一家登陆资本市场的四川房企。

上市后,蓝光快速做大规模。据悉,2011年到2015年,蓝光的年均复合增长率为37%。上市后的2015年到2019年,年均复合增长率达53.5%。资本加持,结合蓝光的全国化战略,使公司一举迈入千亿阵营。

作为资本密集型的行业,资本市场的加持,对房企的发展而言尤其重要。事实上,由于各种原因,在同规模的房企中,蓝光登陆资本市场的时间较晚。有分析人士认为,这也在一定程度上影响了蓝光的发展速度。

上市后,蓝光仍然充分利用资本优势,并借助近几年的市场红利期,迅速做大规模。2018年至2020年上半年,蓝光的拿地面积均超过合约销售面积,为近几年的发展奠定了良好的基础。去年下半年以来,由于“三条红线”政策的影响,公司的拿地速度才有所放缓。

截至2020年末,公司总土地储备建筑面积达到2640万平方米,总货值约2800亿元,新一线、二线及强三线城市占比达到了70%。其中,向高能级城市的布局进一步加速。

此外,迈入千亿阵营后,蓝光在拿地、融资等方面规模效应也开始显现。去年蓝光的平均融资成本为8.20%,较2019年末下降了45个BP。

2020年,标普对蓝光的评级为B+,穆迪评级至B1,大公国际将公司主体信用评级上调至AAA,评级展望稳定。

千亿之后

现阶段,规模效应虽然仍是行业主旋律,但在调控趋于常态化的情况下,规模已经不是评判房企健康情况的唯一指标。且在行业经历了多轮增长后,“千亿”也变得不再稀缺。

根据易居克而瑞的统计,2019年,迈入“千亿阵营”的房企数量共有34家,到2020年增加到43家。刚刚迈过千亿门槛的蓝光,被很多机构归为“中型”房企之列,与头部房企相比,竞争力仍有待提高。

2020年年中,“三条红线”政策出台,由于对杠杆进行限制,房企借助高负债实现高增长的模式变得难以为继。其中,此前通过大幅举债实现快速增长的房企,“后遗症”渐渐出现。

根据蓝光发展年报,2020年公司剔除预收款后的资产负债率为73.03%;净负债率为88.57%;现金短债比为1.06。按照“三条红线”的标准,蓝光因资产负债率偏高而位居“黄档”。

与此同时,去年蓝光房地产业务的毛利率为21.06%,同比下降5.61个百分点。

对于房企而言,在实现规模快速增长后,往往需要一段时间的调整期,并对利润、负债、管理等层面做出调整,从而适应新的规模需求。

2020年,蓝光的规模开始降速,虽然仍保持着千亿以上的规模,但增速已经降至2.0%。在财务安全性方面,蓝光以9亿元的价格转让迪康药业,从而进一步聚焦主业。在管理上,蓝光将全国区域布局从15个优化为10个区域,大大缩短管理半径,总部和区域的管理层级也得到精简。

财经评论员严跃进认为,作为一家中型房企,在“三条红线”背景下,蓝光要实现规模的进一步逆袭并不容易。目前来看,在做好财务安全性的同时,夯实所布局的区域,并谋求机会型发展,当是可行之道。

他还认为,类似蓝光这样,从一家区域型房企实现逆袭,并做大做强的故事,在当前的市场环境下已不可能再现。

据管理层透露,2021年,蓝光将“精益管理”作为今年的战略之一,关注提升项目经营兑现能力、提升公司经营红利能力、保证公司财务稳健等要点,并进一步聚焦房地产主业。有分析认为,这可以夯实公司的基础,有助于在当前的政策环境下维持竞争力。

今年年初,蓝光以51.26亿元的价格,将退市后又在港股上市嘉宝股份出售。广发证券认为,本次出售计划将带来利润、现金、净资产的增加。结合行业融资及土地供给政策的调整,将非常直接的增加公司的资金和投资实力,随着财务报表质量的不断改善,看好公司2021年及未来的经营表现。